La communauté de communes de l’île d’Oléron regroupe 8 communes pour une population de 22 593 résidents permanents. Durant la période touristique, du mois d’avril au mois de septembre, la population moyenne est évaluée à 130 000 personnes et peut atteindre les 300 000 au mois d’août. L’une des conséquences est une tension du marché de l’immobilier, les résidences secondaires représentant 62% du parc immobilier de l’île. La collectivité s’est dotée d’un programme local de l’habitat, qu’elle a veillé à décliner dans les documents d’urbanisme élaborés sur le territoire.
Objectiver la situation
La communauté de communes a fait appel au Cerema pour l'appuyer dans sa stratégie foncière en aidant les communes à se saisir des outils de l'aménagement: planification, outils pour l'acquisition foncière, fiscalité...
La première étape, préalable à toute production d’outil, a été de porter le regard sur la situation de l’île, notamment en produisant des premières analyses objectives. Les données DV3F ont ainsi été mobilisées pour analyser la dynamique des marchés fonciers, et un rapport a été produit par le Cerema.
Les plans locaux d’urbanisme (PLU) des 8 communes ont ensuite fait l’objet d’une analyse ciblée. La collectivité a sélectionné 10 situations différenciées sur le territoire, avec des configurations différentes en termes de foncier : foncier morcelé, ou bien sous maîtrise publique, ou bien le site fait déjà l'objet d'un projet. Tous les sites retenus disposent d'un PLU différents.
Pour chacune de ces situations, le Cerema a identifié les atouts et les freins que constituaient les documents d’urbanisme en vigueur pour l’atteinte des objectifs de la communauté de communes en matière de logement. Par exemple, des exigences en matière d'habitat pouvaient se trouver à un endroit des documents qui ne les rendait pas efficaces, ou des exigences en matière de stationnement impactaient les possibilités de mobiliser le foncier en cas d'acquisition par la commune.
Cette analyse a été utilisée pour bâtir deux ateliers, l’un à destination des élus, l’autre à destination des services intervenant dans l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme.
Les élus ont travaillé sur deux cas de projets fictifs élaborés à partir des problématiques identifiées sur le territoire, dans un format de world café, avec pour objectifs de répondre aux questions "comment vous assurez-vous que ce projet répond à vos objectifs ? Quelles difficultés rencontrez-vous ? De quoi auriez-vous besoin ?".
Cet atelier a permis de recenser les leviers déjà mobilisés par les élus, et ceux qui étaient plus méconnus.
L’intégration des politiques sectorielles dans les plans locaux d’urbanisme est régulièrement confrontée aux limites de l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme : les services intervenant dans la chaîne de l’instruction, au sein des communes ou au sein de la communauté de communes, ont donc été conviés à une séance de travail qui visait à décrypter ces limites et à envisager des évolutions de l’écriture des pièces opposables des PLU (règlement et orientations d’aménagement et de programmation).
Le format utilisé pour cet atelier a été la fleur de lotus, qui a permis d’identifier les difficultés majeures et de proposer des pistes d’amélioration, comme développer la maîtrise foncière, mettre en place des processus sur la connaissance et la construction des projets entre les communes et la communauté de communes, ou associer les services instructeurs en amont de l'écriture des règlements d'urbanisme.
une boîte à outils des leviers fonciers
Le Cerema a proposé une boîte à outils sous forme de fiches, au regard de l’expression des élus et du retour d’expérience de la filière d’instruction des demandes de permis de construire ou d’aménager, organisée en réponse à 6 questions :
- Quels sont les outils les plus adaptés pour assurer à la collectivité la maîtrise du foncier en vue de réaliser des logements ?
- L'association foncière urbaine de projet (AFUP)
- Le droit de préemption urbain (DPU)
- Les réserves foncières
- Les emplacements réservés
- Comment produire des logements pour les résidents à l’année ? Comment rédiger les servitudes de mixité sociale pour rendre leur application simple et homogène ?
- Les servitudes de mixité sociale (SMS)
- La majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires
- Comment cadrer un programme de logements ?
- Les PLU - généralités
- Comment concevoir l’aménagement d’une zone AU ? Quels sont les outils à utiliser ?
- Les périmètres d'attente d'un projet d'aménagement global (PAPAG)
- L'utilisation du sursis à statuer
- La zone d'aménagement concerté
- Quelle organisation interne mettre en place pour échanger avec les candidats aménageurs/promoteurs ?
- Mettre en place une gouvernance interne de suivi des dossiers
- Grille de questionnement sur un projet urbain
- Quels sont les outils permettant de financer les équipements publics dans une opération d’aménagement ?
- Le projet urbain partenarial (PUP)
- La taxe d'aménagement
Les fiches produites ont été écrites en fonctions du contexte local. Elles proposent des outils adaptés aux enjeux du territoire, décrivent leur mode d’emploi, rappelle les points de vigilance.
Cette production vient intégrer la stratégie foncière mise en place par la communauté de communes.